Projeto de Lei Complementar que altera a base de cálculo para o IPTU e ITBI pode causar rombo nos cofres municipais

Tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Lei Complementar (PLP) 85/23, que busca alterar o Código Tributário Nacional para que a base de cálculo do IPTU e do ITBI seja o valor de mercado, no lugar do valor venal dos bens imóveis sobre os quais incide a tributação, a exemplo do que ocorre para a cobrança de imposto sobre a propriedade de veículos automotores.

Antes de adentrar na referida proposta, é bom entender que, de acordo com a atual dicção do Código Tributário Nacional, o IPTU tem como fato gerador a propriedade de imóvel e sua base de cálculo é o valor venal, assim entendido a avaliação considerada pela legislação tributária local (no caso, os Municípios) que leva em conta a localização, o tempo de uso, desconsiderando melhorias individuais dos referidos imóveis.

O ITBI, por sua vez, tem como fato gerador a transmissão de bens imóveis ou de direitos a eles relativos, tais como venda, cessão, constituição de direitos reais, como usufruto, por exemplo.

Pois bem! Visto como funciona, cabe agora analisar o que o referido projeto de lei complementar sugere.

A análise das alterações propostas indica que o objetivo do referido projeto é a redução disfarçada do tributo, mas, da forma apresentada, além de parecer inviável, pode gerar o efeito oposto de aumentar o valor do tributo.

Ao compararmos a redação original e a proposta de alteração nos artigos 33 e 38, que tratam do IPTU e do ITBI, respectivamente, temos as seguintes considerações:

· Houve alteração da base de cálculo de valor venal para valor de mercado;

· Incluída a previsão de que o valor encontrado pela aplicação da alíquota sobre a base de cálculo é o valor máximo do tributo, dando a entender que pode ser menor;

· Mantida a proibição de inclusão, na base de cálculo, de melhorias no imóvel;

· Incluída a proibição de aumento da base de cálculo de forma genérica – prática essa já vedada pelos tribunais;

· Previsão da possibilidade de utilização de dados dos registros de imóveis ou do valor venal como base de cálculo de forma a agilizar a avaliação pelo ente público, sendo que, dessa forma, a base de cálculo seria reduzida para 75% sobre o valor do bem.

Com a devida vênia, entendemos que a referida proposta de lei, caso aprovada, seria inexequível e até mesmo contraproducente.

A fixação da base de cálculo de imóveis é assunto complexo, sendo de ordem que cada Município, anualmente, apresente uma Planta Genérica de Valores, que é o instrumento definido por lei municipal que, utilizando critérios como localização, destinação e padrão de construção, estabelece o valor do metro quadrado dos imóveis e estipula seu valor venal, permitindo a tributação pelo IPTU.

Pela proposta, seria mantido o trâmite legislativo e acrescentaria a burocracia necessária para se analisar, individualmente, os imóveis, pois somente assim seria possível auferir o valor de mercado.

Num primeiro momento, é sabido que, ao se comparar o valor de mercado com o valor venal, é mais comum o valor de mercado ser superior ao valor venal, pois a Planta Genérica de Valores utiliza, dentre outras fontes, os valores médios de transações imobiliárias fornecidos pelos Cartórios de Registro de Imóveis da localidade que, não raro registram operações por valores inferiores aos reais, pois são os montantes declarados pelas partes das operações e não o efetivamente transacionado. Logo, a alteração poderia acarretar um aumento na carga tributária caso a mudança fosse implementada.

Por outro lado, a realidade não é bem essa.

As já combalidas administrações municipais, carentes de recursos para a execução de suas atividades mais básicas, sequer têm pessoal ou estrutura para promover a avaliação do valor de mercado de cada um dos imóveis. Dessa forma, seriam “obrigadas” a fazer uso da já conhecida legislação municipal que fixa a Planta Genérica de Valores, o que baixaria a base de cálculo para 75%, diminuindo, portanto, a arrecadação dos referidos impostos em 25%.

Em suma, o Projeto de Lei Complementar mencionado só poderá acarretar a perda de arrecadação, em percentual importante, comparando-se a redução de tributo sem indicação da fonte de custeio para a concessão da referida “benesse”.


*Dr. Marco Aurélio Ferreira, advogado e sócio da Martinho & Alves Advogados nas áreas de Direito Tributário e Agronegócios.

Editorias: Construção e Arquitetura  Economia  Imóveis  Jurídica  Negócios  
Tipo: Artigo  Data Publicação: 02/04/24
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